대출에 대해서 신경이 많이 쓰이는데 정부의 규제에 따라서 대출한도가 달라지므로 잘 알아보고 진행해야 합니다. 우리가 대출 관련해서 많이 접하는 부동산 용어에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 나에게 가능한 대출금액과 이자율등 잘 따져보고 진행해야 나중에 당황스러운 경험을 하지 않겠지요.
▣ DSR 뜻
DSR(Debt Service Ratio)은 총부채원리금상환비율을 말하며, 채무자의 연간 소득에서 각종 금융 부채의 총 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 뜻 합니다. 정부의 대출 규제에 따라서 정책이 달라지므로 잘 알아보고 대출 가능여부를 확인해야 합니다. 주택 원리금 외에 그동안 받은 대출 현황을 모두 확인해서 진행되므로 학자금 대출, 장기 카드 대출, 신용 대출등을 모두 더한 부채 상환 비율이기때문에 대출 심사시 총부채 상환 비율로 심사했을때보다 대출 한도가 축소되므로 사전에 대출이 얼마까지 가능한지 확인해야 합니다.
즉, DSR은 주택담보, 카드론, 자동차, 신용등 모든 대출에 대한 원리금과 이자를 모두 합산하여 계산되므로 더욱더 까다로운 대출규제라고 볼 수 있습니다. 현재 1억원 이상 대출을 할 경우 모두 DSR 40%를 적용받고 있으며 비금융권은 50~60%를 적용하고 있습니다.
DSR = 가계대출 원리금 상환액(연간 대출 원리금 상환액 + 기타 대출의 연간 원리금 상환액) / 연간 소득
(기타부채=신용대출, 카드론, 할부금융,리스등)
▣ LTV 뜻
LTV(Loan-to-Value) Ratio은 담보 인정 비율을 말하며, 금융기관에서 내부적으로 대출 심사에 적용되는 규정입니다. 부동산(보유하고 있는 건물, 토지, 상업시설)과 동산(선박이나 자동차등)에 대해서 담보로 인정하는 담보물의 가치 비율을 의미 합니다.
감정가 5억원짜리 주택하나를 소유하고 있는 사람이 은행에서 주택담보대출로 4억원을 빌렸을때 LTV는 80%가 됩니다. 대출을 받은 사람이 돈을 갚지 못하였을때 금융기관은 담보물을 경매해서 그 대금으로 채권을 회수해야 하는데 LTV가 너무 높을 경우에 금융기관에서 대출 원리금을 모두 회수가 어려워 질 수 있다. 경매 진행시 낙찰시 가격이 낮아지거나 폭락할경우 대출금을 회수 할 수 가 없을 것 입니다. 이러한 우려를 수치화 한 것이 LTV 입니다. 즉, 대출 받을시 담보를 제시하면 그 대출 한도를 정해주는 기준이 LTV 비율 입니다.
만약, 5억의 가치를 가진 아파트에 대해서 LTV 비율 60%가 인정된다고 가정하면 금융기관으로 부터 대출 가능한 금액은 5억 * 60%은 최대 3억원의 대출을 받게 됩니다. 통상적으로 KB부동산이나 부동산원, 감정가액등 시세를 기준으로 결정된다고 보면 됩니다.
대출한도 = 담보물 가격(공정가) × LTV 비율 × 금융기관의 대출 허용 비율
▣ DTI 뜻
DTI(Debt to Income) Ration은 금융부채 상환능력을 소득으로 따져서 대출한도를 정하는 계산비율을 의미하며 연간 소득에서 1년동안 상환해야 하는 부채 원금과 이자가 차지하는 비중을 뜻하며, 신용대출, 주택담보대출, 카드론등 포함이 됩니다. 총 소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 의미 합니다.
연간 소득이 5천만원이고 DTI를 40%로 산정할 경우에 총부채의 연간 원리금 상환액이 2천만원를 초과하지 않도록 대출을 제한하는 것 입니다. 이또한 정부의 규제에 따라 달라지므로 잘 확인해야 합니다. 대출 기간을 장기로 할 경우 원리금 상환액이 감소되므로 이럴경우 대출 한도를 늘릴수도 있습니다. 만약, 연봉 5천만원인 고객이 DTI 50%을 경우 대출 가능한 금액은 5천만원*50%는 연간 상환액이 2천5백만원 이내여야 합니다.
DTI = (주택담보대출의 연간 원리금 상환액 + 기타대출 * 연간 이자 상환액) / 연간소득*100
(기타대출 = 신영대출, 카드론등)
부동산에 대한 가장 기본이 되는 용어에 대해서 알아 보았습니다. 최근 정부의 부동산 정책 및 규제가 많이 바뀌고 있어 대출시 잘 알아보고 진행해야 대처할수 있습니다. 금융기관에 본인의 상황을 잘 확인해서 진행하시길 바랍니다.