오피스텔이란?
오피스텔(officetel)은 오피스(office)와 호텔(hotel)을 합친 형태의 건물을 의미합니다. 일도 하면서 주거도 가능한 집의 일종이라고 보시면 됩니다. 오피스텔은 준주택에 해당되며 임대사업자 등록에 따라서 업무시설과 주택용도로 사용이 가능하며 그에 따른 세금부과도 다르기 때문에 잘 알아보고 선택하셔야 합니다. 일반임대사업자로 등록을 하시면 업무시설로 사용이 가능하고 주택임대사업자로 등록을 하면 주택으로 사용이 가능합니다. 세금부과도 업무시설과 주택용으로 각각 다르게 부과되므로 참조 바랍니다.
최근 1~2인 가구가 늘어나고 노령화 시대로 접어들면서 원룸, 투룸 소형 오피스텔의 인기가 높아지고 있습니다. 또한 벤처기업 창업이 늘어나면서 업무시설도 점점 증가되고 있는 추세로 주변 인프라가 구축되고 역세권이나 교통이 편리한 곳의 오피스텔이 꾸준한 사랑을 받고 있습니다. 오피스텔은 원룸, 투룸, 쓰리룸. 복층으로 분류되며 세탁기, 냉장고, 에어컨, 화장실, 주방시설등 풀옵션이 들어가기 때문에 직장인들로부터 인기가 많고 84제곱미터의 아파텔의 경우 일반 아파트와 크게 다르지 않기 때문에 주택용으로 많이 사용되고 있습니다.
임대사업자 종류
1. 일반임대사업자
업무시설로 사용이 가능하며 계약일로부터 20일 이내에 관할 세무서 또는 홈택스에 사업자 등록을 해야 합니다. 취득세는 4.6%입니다. 사업자등록은 초기 분양받을 때 대부분 관련 세무사를 분양사무실에서 알려주기 때문에 안내하는 세무사를 이용하시는 게 편리합니다. 사업자등록 및 부가세 환급등 업무를 처리해 주기 때문에 개인이 직접 하는 것보다는 세무사를 통해서 진행하시는 걸 추천드립니다. 기존 거래하시는 담당 세무사가 있거나 직접 해본 경험이 있으신 분들은 직접 하셔도 무방 합니다.
2. 주택임대사업자
주택으로 사용이 가능하며 준공일 또는 취득일로 부터 60일 이내에 관할 구청 또는 홈택스에 사업자 등록을 해야 합니다. 취득세는 4.6%입니다. 주택으로 사용이 가능하지만 오피스텔은 건축법을 적용하기 때문에 아파트와 다르게 모두 4.6% 세금을 부과합니다. 아파트의 경우 1.1% 취득세가 적용됩니다.
3. 사업자 무등록 (사업자를 내지 않고 진행)
일임사나 주임사를 내고 진행하면 여러 복잡한 일이 발생된다고 머리 아프시다고 하시는 분들이나 특정한 이유로 사업자를 내지 않고 임대사업을 하는 분들도 있으니 참고 바라며 그에 따른 장. 단점은 아래 따로 정리하겠습니다.
일반임대사업자 장점
1. 주택 수에 포함되지 않습니다. 그러므로 다주택 중과세, 종합부동산세, 양도소득세 중과에서 제외됩니다.
2. 최초 분양 시 10% 부가세를 환급받을 수 있습니다.
3. 일반아파트 청약 시 무주택으로 간주받습니다.
4. 임대기간에 따라 부가세 환급분 세금부과가 다릅니다.
1) 1년 후 임대사업 포시가 90% 반납
2) 5년 후 임대사업 포기 시 50% 반납
3) 10년 임대 시 반납의무 없음
일반임대사업자 단점
1. 업무시설로 사용되어야 하며, 주택으로 쓰는 임차인에게 임대할 수 없다. 그러므로 사업자등록을 하는 임차인에게만 임대하므로 임차인 구하기가 조금 어려울 수 있다.
2. 주택으로 사용하는 임차인에게 임대할 경우 임차인은 전입신고를 할 수 없다. 임차인이 전입신고를 할 경우 주택으로 포함되기 때문의 주의해야 하며 그럴 경우 부가세 환급분 10%를 반납해야 합니다.
3. 양도세 차익에 따라서 6~45% 차등 과세 합니다.
주택임대사업자 장점
1. 주거용으로 임대 가능 합니다. 그러므로 임차인을 구하는 게 수월 할 수 있습니다.
2. 부가세가 면제되므로 부가세 관리가 필요 없습니다.
3. 양도세 중과 배제-수도권 공시지가 6억 이하
4. 종부세 합산 안됩니다(본인 신청 시 합산 안 됨) - 1세대 1 주택 유지가능
5. 재산세 - 공시지가 4억 원 이하(수도권) = 오피스텔 2채 이상만 감면, 1채는 감면대상 제외
-. 전용면적 60 제곱머터 이하 2호 이상 등록 시 50% 감면
-. 전용면적 80제곱미터 이하 2호 이상 등록시 25% 감면
-. 전용면적 40 제곱미터 이하 5년 이상은 재산세 면제
6. 취득세 60 제곱미터 이하 200만 원 초과시 85% 감면, 60~85 제곱미터 이하는 50% 감면
취득세 200만 원 이하는 100% 감면
7. 연 2천만 원 이하의 임대수익에 대해서 분리과세 선택이 가능합니다.
분리과세 시 기본 4천만 원 공제, 연가 2천만 원 초과 시는 종합과세 적용
※ 일반임대사업자를 반납하고 주택임대사업자로 전환 시 분양당시에 일반임대사업자 등록 후 받았던 부가세 10%는 다시 반납해야 하므로 참조 바랍니다.
주택임대사업자 단점
1. 임대로 증액 제한 5%, 5% 이상 증액 시 임차인은 반환청구 가능
-. 임대료 증액은 임대차 계약 또는 약정한 임대료 증액이 있은 후 1년 이내에는 할 수 없습니다.
2. 임대보증금 보증보험 가입가능합니다.
3. 10년 임대 의무 기간이 있습니다.
-. 포괄양도 가능, 단 주택임대사업자 내는 사람에게만 양도가 가능합니다.
-. 10년을 못 채울 경우에 과태료가 부과됩니다(3천만 원 이하의 과태료)
임대사업 무등록 장점
1. 자유롭게 매매가 가능 합니다. 의무 임대기간이 없습니다.
2. 임대료 인상 제한이 없습니다.
3. 부가세 비과세 적용
4. 종합소득세가 없습니다.
임대사업 무등록 단점
1. 주택용으로 사용되므로 주택 수에 포함됩니다.
2. 양도소득세 차액에 따라서 차등과세 6~45% 적용됩니다.
3. 재산세, 종부세 과세됩니다.
-. 종부세 합산과세 1 가구 2 주택에 해당 시 6억 초과분에 대해서만 과세
4. 사업자등록이 없으면 주택임대 수입금액의 0.2%의 가산세가 부과됩니다.
-. 사업개시일~사업자등록신청일
오피스텔은 분양가격, 입지, 교통상황에 따라 매매 및 임대수요가 달라지므로 잘 알아보시고 선택하시길 바랍니다. 또한 사업자에 따라 세금 및 사용용도가 달라지므로 위 내용을 참조해서 좋은 결과를 얻을 수 있기를 바랍니다.